Your search results

Kjøpsprosessen

Juridisk system
I Spania er det 17 autonome regioner, Comunidades Autónomas. Derfor er det to lovsystemer, en nasjonal og en regional. Lov om notarius publicus og eiendomsregisteret er de samme i hele Spania. I Spania er det ingen lov eller myndighet som kontrollerer eiendomsmeglere. Den beskyttelse som kjøpere og selgere har når de kjøper eiendommer, er den spanske forbrukerretten.

Det er to forskjellige eiendomsregistere i Spania: 

  • Registro de la propiedad, inkluderer informasjon om eiere, boliglån, skatteforpliktelser.
  • Catastro, statsregisteret som rapporterer blant annet plassering, utnyttelse, kvalitet på bygningen og verdsettelsesverdi (grunnlag for eiendomsskatt (IBI)).

Spansk megler
I Spania fungerer meglere i henhold til ordets opprinnelige betydning, dvs. megling. Dette betyr at meglerens tjenesteaktiviteter inkluderer kontakt og informasjonsmegling mellom kjøpere og selgere. Juridiske forpliktelser inngår ikke i oppdraget, og det er derfor til stor fordel for kunden hvis megleren har gode forbindelser med juridiske representanter, som blant annet kontrollerer og godkjenner avtaler.

Spanske meglere har ikke alltid eksklusive rettigheter til salg av et hjem. Ofte har en megler hovedoppgaven, og en annen megler finner kunden. Dette betyr at hver megler kan ha mange objekter som de markedsfører, som de sjelden har besøkt og derfor ofte har lite kunnskap om. Mangelen på grundig kunnskap om salgsobjektet fører ofte til en viss usikkerhet blant skandinaviske kunder som lever i troen på at megleren har god kjennskap til det hjemmet kunden har vist interesse for.

Juridisk representant
Vi anbefaler at du bruker et advokatfirma til å håndtere ditt kjøp. I Spania er megleren ikke involvert i undertegnelsen av avtalen. Det håndteres normalt av juridiske representanter for kjøpere og selgere.

Vi har etablert kontakt med en svenskspråklig advokat hos et lokalt spansk advokatfirma. De har et team av kvalifiserte advokater, juridiske offiserer og skatterådgivere med over tjue års erfaring.

Normalt kjøper du en omfattende pakke der advokatfirmaet følger deg gjennom hele kjøpsprosessen. Boligkjøpspakken inkluderer blant annet følgende tjenester: 

  • Kontroll av boligen som byggetillatelse, garantier, dokumenter
  • Kontroll av kjøpskontrakter
  • Søknad NIE nummer
  • Skriv avtaler for vann-, elektrisitets- og søppelsamling
  • Hjelp til å åpne bankkonto; opprett direkteavgift for driftskostnader
  • Behandlingsprosessen med notarius publicus
  • Generelle råd om kjøp

Kontroll av hjemmet
I Spania tar kjøperen over eventuelle lån som hjemmet er forpliktet til. Ubetalte strøm- og vannregninger, trygdeavgifter og ubetalte eiendomsskatter følger også huset med til den nye kjøperen. Det er derfor godt å ansette et advokatfirma for kjøpet som blant annet kontrollerer gjeld. Noen av disse risikoene avtar ved kjøp av nybygg. Den juridiske representanten vi anbefaler utfører, i tillegg til å kontrollere gjeld, også følgende kontroller:

  • Ved nybygging er det kontrollert at byggetillatelsen er fulgt, og at sluttdokumentet «endelig de obra» er klart før overtagelse av nye eier. Dokumentet garanterer at eiendommen oppfyller juridiske krav og kontrakter, og at den er klar for overføring til en ny eier.
  • Stemmer plantegninger overens med matrikkel tegninger.

I Spania selges boliger i sin eksisterende tilstand, så kjøperen har plikt til å undersøke boligen. Det er ikke lett å få utbedringer gjort i etterkant for feil som er oppdaget. Men siden vi leverer nybygg, vil du motta garantier på ditt hjem.

Reservasjoner kontrakt
Når du har bestemt deg for et hjem, skriver du en reservasjonskontrakt med byggfirmaet og betaler et depositum på mellom 6 000 – 10 000 €. Betaling kan gjøres til advokatfirmaets kundefondskonto eller tildirekte til byggherren. Reservasjonskontrakten betyr at ingen andre kan kjøpe hjemmet. Omtrent en uke etter reservasjonskontrakten inngås en privat kjøpskontrakt med byggefirmaet. Hvis du velger å trekke deg fra kjøpet, vil du gå glipp av bestillingsgebyret. Etter at du har signert en reservasjonskontrakt, kan du leie en juridisk representant og gi dem en fullmakt. Med fullmakt kan din juridiske representant håndtere hele kjøpsprosessen.

NIE-nummer
For å eie en bolig i Spania som ikke-hjemmehørende, trenger du et spansk skatteidentifikasjonsnummer, NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros). NIE-tall er også nødvendig i andre sammenhenger, f.eks. åpning av bankkonto.

En søknad om NIE-nr er normalt inkludert i «innkjøpspakken» fra den juridiske representanten du velger. De søker, ved gitt fullmakt, på NIE-nr for din konto. Du kan også søke om NIE-nummer på den spanske ambassaden. Normalt tar det 3 – 4 uker å få et NIE-nummer. For selskaper som kjøper boliger er det andre regler. Der kreves et CIF-nummer. Kontakt oss for mer informasjon. 

Privat kjøpskontrakt
Ved kjøp av nybygg gis kunden normalt kjøpskontrakter. Kjøpsavtalen bestemmer regler for innkjøp som en dato for juridisk registrering og betaling, etc. Din juridiske representant kontrollerer kjøpskontrakten fra utvikleren før du signerer. Ved kjøp av nybygg er det godt å ha en bankgaranti for å sikre garantien for betaling av kjøpesummen. Dette betyr at du kan være trygg på betalingen når du får oppgjøret. Vi har etablert kontakt med et erfarent spansk advokatfirma i området med en svenskspråklig advokat.

Notarius Publicus
Et hjem kjøpt i Spania er avsluttet på notarius publicus. Notarius er en myndighetsperson som er utdannet jurist og etter en opptaksprøve utnevnt av staten. Når du kjøper et nytt hjem, utarbeides dokumenter for gjerningen til notarius publicus. Dette håndteres ofte via myndighet av kjøperens og selgerens juridiske representant. Notarius kontrollerer kjøperens og selgerens identitet. Notarius kontrollerer også at selgeren har mottatt betaling. Du får dokumentene (Escritura de Compraventa) tilbake med registreringsbeviset, som vanligvis tar 2-3 måneder.

Betaling
Når du kjøper en bolig som er klar til å bli bodd i, blir du bedt om full betaling ofte en måned etter undertegnelsen av reservasjonskontrakten (tar 3-4 uker og får NIE-nummer). Når du kjøper et hjem som er under konstruksjon, betales det fire ganger i løpet av byggeprosessen fram til hjemmet er ferdig. For å trygge kjøperens sikkerhet med å utføre betaling før overtagelse, bør en bankgaranti benyttes. Pengene er da forsikret hvis noe skulle skje med utvikleren. Din juridiske representant hjelper og koordinerer bankgarantien med kunden og banken.

Fullmakt
Hvis du ikke kan delta selv, kan du signere en fullmakt, enten hos notarius publicus i Norge, og sende den til advokaten. Eller så kan vi signere en fullmakt med din juridiske representant i forbindelse med f.eks. en visningstur, som vi anbefaler. Dette kan da benytte kontoen din for å søke NIE-tall, gjennomføre kjøp og overfør abonnementer for strøm, vann og avfallssamling til deg, etc.

Finans
Vi har kontakt med en svensk bank som finansierer opptil 60% av det spanske hjemmet (hvis verdien overstiger 175 000 EUR). Lånet er tatt ut i euro med flytende rente og minimum lånebeløp er EUR 100.000. Å belåne boliger i Spania fører ofte med seg en del omkostninger.

Kjøpsgebyrer
Når du kjøper et hus i Spania, er det flere forskjellige avgifter. For brukte boliger er kostnaden ca. 11-13% av kjøpesummen. Hoveddelen er overføringsskatt 8-10% (ITP – varierer regionalt), samt utgifter til notarius publicus og juridiske representanter. Avgifter for nybygg beløper seg til 13-15%. Ingen overføringsskatt betales. Men det legges til merverdiavgift (IVA) på 10% og dokumentavgift på 1-1,5% (AID – varierer regionalt), samt kostnader for notarius publicus og juridisk representant.

Forening
I Spania er det ingen leieboerforening på samme måte som i Norge. Leilighetene er underlagt normal eiendomsrett. Det er imidlertid alltid en samfunnsforening (Comunidad de propietarios) med en leder og vedtekter. Foreningens oppgave er å håndtere felles interesser som: basseng og hagepleie. Avgifter kan variere avhengig av de felles fasilitetene i foreningen. Det er vanligvis ingen lån. En månedlig eller kvartalsavgift betales til foreningen, som da vanligvis er relativt lav.

Testamenter
Siden Spania og Sverige begge er medlemmer av EU, gjelder den svenske arveloven for svensker med boliger i Spania. Det er imidlertid komplisert å gi arvinger ny gjerning, da det tar tid og koster penger. Vi anbefaler derfor at eiere av boliger i Spania etablerer et testamente i begge land, det vil si både i Sverige og Spania. Din juridiske representant kan hjelpe deg med dette.

  • Steg för steg i köpprocessen

    1. Fundera på vilket område och vad som är viktigt att ha närhet till
    2. Typ av boende. Lägenhet, parhus, villa eller egen design
    3. Åk med oss på visningsresa
    4. Träffa både säljare och juridiskt ombud på resan
    5. Teckna reservationskontrakt
    6. Ge fullmakt till det juridiska ombudet
    7. Det juridiska ombudet ordnar bl.a. NIE-nummer, öppnar bankkonto och kontrollerar div. tillstånd för bygget
    8. Teckna avtalet på plats eller via juridiska ombudet
    9. Underteckna lagfarten
    10. Teckna avtal för el/gas/vatten/internet/etc i samband med tillträdet till nya bostaden
  • Kontakt

Compare Listings