Köpprocess

Legala systemet
I Spanien finns det 17 självstyrande regioner, Comunidades Autónomas. Därför finns det två system med lagar, ett nationellt och ett regionalt. Lagar avseende Notarius Publicus och fastighetsregistret är samma i hela Spanien. I Spanien finns ingen lag eller myndighet som kontrollerar fastighetsmäklare. Det skydd som köpare och säljare har vid köp av fastigheter är spanska konsumentköplagen.

Det finns i Spanien två olika fastighetsregister:

• Registro de la propiedad, innehåller bl.a. information om ägare, inteckningar, skatteskulder.
• Catastro, statligt register som redovisar bl.a. läge, nyttjande, byggnadens kvalitet och taxeringsvärde (underlag för fastighetsskatt (IBI)).

Spansk mäklare
I Spanien arbetar mäklare enligt ordets ursprungliga betydelse, d.v.s. förmedling. Det betyder att mäklarnas tjänsteutövning innefattar kontakt- och informationsförmedling mellan köpare och säljare. Juridiska förpliktelser ingår ej i uppdraget och därför är det till stor fördel för kunden om mäklaren har goda förbindelser med juridiska ombud som bland mycket annat kontrollerar och godkänner avtal. 

Spanska mäklare har inte alltid ensamrätt om försäljningen av en bostad. Ofta har en mäklare huvuduppdraget och en annan mäklare kan hitta kunden. Det innebär att varje mäklare kan ha väldigt många objekt som de marknadsför, vilka de sällan har besökt och har därför ofta liten kännedom om objekten. Avsaknaden av fördjupad kännedom om både objekt och ibland även säljare hos många mäklare, orsakar inte sällan viss otrygghet hos skandinaviska kunder som lever i tron att mäklaren har stora kunskaper om den bostad kunden visat intresse för.

Juridiskt ombud
Vi rekommenderar er att använda en advokatbyrå för att hantera ert köp. I Spanien är mäklaren inte involverad i avtalstecknandet. Det sköts normalt av juridiska ombud för köpare och säljare.

Vi har inarbetade kontakter med svensktalande juristombud på lokal spansk advokatfirma. De har ett team med kvalificerade advokater, juridiska handläggare och skatterådgivare med över tjugo års erfarenhet.

Normalt köper man ett heltäckande paket där advokatbyrån följer er genom hela köpeprocessen. I paketet för bostadsköp ingår bl.a. följande tjänster:

• Kontroll av bostaden som bygglov, garantier, dokument
• Kontroll av köpekontrakt
• Ansökan NIE-nummer
• Skriva avtal för vatten, el och sophämtning
• Hjälp öppna bankkonto; skapa autogiro för driftskostnader.
• Hantera processen med Notarius Publicus
• Allmän rådgivning kring köpet

Kontroll av bostaden
I Spanien övertar köparen eventuella lån som bostaden är pantsatt för. Även obetalda el- och vattenräkningar, avgifter till samfälligheten och obetald fastighetsskatt följer med huset till nya köparen. Det är därför bra att anlita en advokatfirma för köpet som kontrollerar bl.a. skulder. En del av dessa risker minskar vid köp av nyproduktion. Det juridiska ombud vi rekommenderar genomför förutom kontroll av skulder även bl.a. följande kontroller:

• Vid nyproduktion kontrolleras att bygglov har följts och att det slutliga dokumentet ”final de obra” är klart innan lagfarten kan skrivas. Dokumentet garanterar att fastigheten uppfyller lagliga krav och kontrakt och att den är klar för överlåtelse till ny ägare.
• Stämmer planritningar överens med motsvarande Katatral (fastighetsregister) ritningarna?

I Spanien säljs bostäder i befintligt skick, därför har köparen en undersökningsplikt av bostaden. Det är inte lätt att få rättelse i efterhand för fel som upptäcks. Men eftersom vi förmedlar nyproduktion får ni garantier på bostaden.

Reservationskontrakt
När ni bestämt er för en bostad skriver ni ett reservationskontrakt med byggföretaget och betalar en depositionsavgift på mellan 6,000 – 10,000 €. Betalning kan ske till advokatfirmans klientmedelskonto eller till byggherren direkt. Reservationskontraktet innebär att ingen annan kan köpa bostaden. Cirka en vecka efter reservationskontraktet tecknas ett privat köpekontrakt med byggföretaget. Väljer man att dra sig ur köpet går man miste om reservationsavgiften. Efter att ni tecknat reservationskontrakt kan ni anlita ett juridiskt ombud och med fördel ge dem en fullmakt. Med fullmakt kan ert juridiskt ombud hantera hela köpprocessen.

NIE-nummer
För att äga en bostad i Spanien som icke-resident behöver man ett spanskt skatteidentifikations nummer, NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros). NIE-nummer behövs även i vissa andra sammanhang, t.ex. för att öppna bankkonto.

Ansökan om NIE-nr ingår normalt i ”köppaketet” från det juridiska ombud ni väljer. De ansöker via fullmakt om NIE-nr för er räkning. Man kan även ansöka om NIE-nummer på spanska ambassaden. Normalt tar det 3 – 4 veckor att få ett NIE-nummer. För företag som köper bostäder är det andra regler, då krävs en CIF nummer, kontakta oss för mer information.

Privat köpekontrakt
Vid köp av nyproduktion tillhandahåller byggherren normalt köpekontrakt. Köpekontraktet bestämmer reglerna för köpet som datum för lagfartsskrivning och betalning etc. Ert juridiska ombud kontrollerar köpekontraktet från byggherren innan undertecknande. Vid köp av nyproduktion är det bra med bankgaranti för att säkerställa garanti på betalningarna av köpeskillingen. Det innebär att ni kan vara trygga med att betala utan att ha fått lagfart än.  Vi har upparbetade kontakter med erfaren spansk advokatfirma i området med svenskspråkig juristhandläggare.

Notarius Publicus
Ett bostadsköp i Spanien avslutas hos Notarius Publicus.  Notarie är en myndighetsperson som är utbildad jurist och efter inträdesprov utsedd av staten.  Vid köp av ny bostad upprättas handlingar för lagfarten hos Notarius Publicus. Detta hanteras ofta via fullmakt av köparens och säljarens juridiska ombud. Notarius kontrollerar köparens och säljarens identitet. Notarius kontrollerar även att säljaren har fått betalning. Ni får tillbaks lagfarten (Escritura de Compraventa) med inskrivnings-beviset, vilket brukar ta 2- 3 månader.

Betalning
Vid köp av inflyttningsklar bostad sker ofta fullbetalning och tillträde en månad efter skrivandet av reservationskontraktet (tar 3-4 veckor och få NIE-nummer). Vid köp av bostad som är under byggande så sker betalning under fyra tillfällen under byggprocessen allt eftersom bostaden färdigställs. För att ge köparen full trygghet att genomföra betalning innan tillträde så bör en bankgaranti användas. Pengarna är då försäkrade om något skulle hända byggherren. Ert juridiska ombud hjälper till och samordnar bankgarantin med byggherren och banken.

Fullmakt
Om ni inte har möjlighet att närvara kan ni underteckna en fullmakt antingen hos Notarius Publicus i Sverige och skicka denna till advokaten. Eller så tecknar vi fullmakt hos ert juridiska ombud i samband med t.ex. en visningsresa, vilket vi rekommenderar Denne kan då för er räkning ansöka om NIE-nummer, genomföra köpet och överföra abonnemang för el, vatten och sophämtning till er etc.

Finansiering
Vi har kontakt med svensk bank som finansierar upp till 60% av spanska bostaden (om värdet överstiger 175 000 euro). Lånet tas i euro till rörlig ränta och minsta lånebelopp är 100 000 euro. Att belåna bostäder i Spanien är dock förenat med en del omkostnader.

Avgifter vid köp
Vid köp av bostad i Spanien tillkommer flera olika avgifter. För begagnade bostäder är kostnaden ca 11-13% av köpeskillingen. Den största delen är överlåtelseskatt 8-10% (ITP – varierar regionvis), samt omkostnader för Notarius Publicus och juridiskt ombud. Avgifter för nyproduktion uppgår till ca 13-15%. Det utgår ingen överlåtelseskatt. Men det tillkommer moms (IVA) på 10% och stämpelskatt 1-1,5% (AID – varierar regionvis), samt kostnader för Notarius och juridiskt ombud.

Samfällighet
I Spanien finns inte bostadsrättsföreningar på samma sätt som i Sverige. Lägenheter är normalt äganderätt. Dock finns alltid en samfällighetsförening (Comunidad de propietarios) med en ordförande och stadgar. Föreningens uppgift är att hantera gemensamma intressen som bl.a. skötsel av pool och trädgård. Avgiften kan variera beroende på vilka gemensamma anläggningar som finns i föreningen. Den har normalt inga lån. Det utgår en månads- eller kvartalsavgift till föreningen, som då brukar vara relativt låg.

Testamente
I och med att Spanien och Sverige båda är med i EU gäller svensk arvsrätt för svenskar med bostad i Spanien. Dock är det komplicerat att ge arvingar ny lagfart, det tar tid och kostar pengar. Vi rekommenderar därför ägare av bostäder i Spanien att upprätta ett testamente i båda länderna, dvs både i Sverige och Spanien.  Ert juridiska ombud kan hjälpa er med detta.